CIN (Codice Identificativo Nazionale) per affitti brevi: guida completa 2026

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è diventato uno dei principali strumenti dello Stato italiano per regolamentare il mercato degli affitti brevi. Dal 1° gennaio 2025 è obbligatorio per chiunque metta a reddito un immobile turistico, e l'assenza del CIN comporta sanzioni che possono superare gli 8.000 euro.

In questa guida vediamo cos'è il CIN, chi deve richiederlo, come ottenerlo passo passo sul portale BDSR e come usarlo correttamente sugli annunci Airbnb, Booking.com e Vrbo.

Cos'è il CIN

Il CIN è un codice alfanumerico univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni singola unità abitativa destinata a locazione turistica o a struttura ricettiva extralberghiera. È stato introdotto dal decreto-legge 145/2023 (cosiddetto "Decreto Anticipi") e reso pienamente operativo nel 2024-2025 con l'attivazione della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo.

Il codice serve a:

• censire l'offerta turistica nazionale in modo univoco
• tracciare gli annunci pubblicati su portali online (OTA)
• contrastare l'evasione fiscale e l'abusivismo nel settore degli affitti brevi
• garantire al cliente che la struttura è registrata e in regola

Chi deve richiedere il CIN

L'obbligo riguarda tutti i soggetti che esercitano attività di locazione breve o gestiscono strutture ricettive, anche occasionali:

• privati che affittano una o più unità abitative per soggiorni inferiori a 30 giorni
• proprietari di case vacanza, B&B, affittacamere, agriturismi
• gestori professionali e property manager
• chi affitta tramite Airbnb, Booking.com, Vrbo, Idealista o canale diretto

Anche se affitti una sola stanza nella tua casa, sei tenuto a ottenere un CIN per quella attività.

Come richiedere il CIN: guida passo passo

La richiesta si effettua esclusivamente online sul portale BDSR del Ministero del Turismo. Ecco i passaggi:

1. Accesso al portale BDSR

Collegati a bdsr.ministeroturismo.gov.it e accedi con SPID, CIE o CNS. Non sono ammesse credenziali alternative.

2. Registrazione dell'immobile

Dopo l'accesso, seleziona "Nuova struttura" e inserisci:

• dati catastali completi (foglio, particella, subalterno)
• indirizzo completo dell'immobile
• tipologia (casa vacanza, B&B, affittacamere, ecc.)
• numero di posti letto e camere
• servizi offerti

3. Caricamento documentazione

A seconda della tipologia, può essere richiesto di caricare:

• visura catastale aggiornata
• planimetria
• attestazione di conformità degli impianti
• SCIA presentata al Comune (se prevista dalla normativa regionale)

4. Verifica requisiti di sicurezza

Devi autocertificare la presenza di:

• rilevatore di gas combustibili
• rilevatore di monossido di carbonio (CO)
• estintore portatile a norma
• cartello con i numeri di emergenza

5. Emissione del CIN

Una volta verificati i dati, il sistema emette il codice CIN univoco per l'immobile. Lo ricevi via email e lo trovi sempre nella tua area riservata BDSR.

Dove e come esporre il CIN

Una volta ottenuto, il CIN deve essere visibile e tracciabile in tre punti:

1. All'esterno dell'immobile, su targa o adesivo ben leggibile dalla strada
2. In ogni annuncio online (Airbnb, Booking.com, Vrbo, sito personale): nel titolo o nella descrizione, in modo che sia immediatamente riconoscibile
3. Nei contratti di locazione firmati con gli ospiti

Sia Airbnb sia Booking.com mettono a disposizione un campo dedicato nelle impostazioni dell'annuncio per inserire il CIN: è obbligatorio compilarlo entro i termini previsti dalle rispettive policy, pena la rimozione dell'annuncio.

Sanzioni: cosa si rischia senza CIN

Le sanzioni previste dalla normativa sono operative dal 2025 e i controlli sono già stati avviati su tutto il territorio nazionale:

Violazione	Sanzione
Mancata acquisizione del CIN	da 800 a 8.000 € (raddoppio se reiterata)
Mancata esposizione del CIN sull'immobile	da 500 a 5.000 €
Mancata indicazione del CIN nell'annuncio online	da 500 a 5.000 €
Mancato adempimento requisiti di sicurezza	da 600 a 6.000 €

Le sanzioni si applicano per ogni singola unità abitativa in violazione: se hai tre immobili senza CIN, il rischio si triplica.

CIN e tasse: cosa cambia

Il CIN non sostituisce gli altri obblighi fiscali e amministrativi: continui a dover

• comunicare gli ospiti alla Polizia di Stato via Alloggiati Web entro 24 ore dal check-in
• versare la tassa di soggiorno al Comune di competenza
• comunicare i dati ISTAT mensili
• dichiarare i redditi (cedolare secca 21% o 26% a seconda dei casi, o regime ordinario)

Il CIN è la chiave d'ingresso che certifica la regolarità dell'attività; gli altri adempimenti restano tutti dovuti.

Come gestire il CIN in modo professionale

Quando gestisci più immobili, tenere traccia manualmente di CIN, scadenze e adempimenti diventa rapidamente ingestibile. Un software dedicato come CIN Manager ti aiuta a:

• archiviare tutti i CIN dei tuoi immobili in un unico cruscotto
• monitorare in tempo reale lo score di compliance di ogni struttura
• collegare automaticamente Alloggiati Web, tassa di soggiorno e ISTAT
• ricevere alert email sulle scadenze in arrivo

In sintesi

Il CIN è oggi il prerequisito non negoziabile per affittare in modo regolare un immobile turistico in Italia. La procedura di richiesta è gratuita, completamente online e richiede meno di 30 minuti se hai i documenti pronti. Considerato l'entità delle sanzioni e l'attenzione crescente di Agenzia delle Entrate e Polizia Municipale, rimandare non è più un'opzione.

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