Cos'è la cedolare secca sugli affitti brevi
La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. Per gli affitti brevi (contratti di durata inferiore a 30 giorni) è regolata dall'art. 4 del D.L. 50/2017 e dalla recente Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023).
Le due aliquote: 21% e 26%
Fino al 2023 la cedolare per affitti brevi era unica al 21%. Dal 1° gennaio 2024 il quadro è cambiato:
- 21% — applicata al primo immobile destinato a locazione breve in ogni periodo d'imposta. Va indicato in dichiarazione dei redditi
- 26% — applicata dal secondo al quarto immobile dato in locazione breve nello stesso anno
- Oltre 4 immobili: scatta la presunzione di attività imprenditoriale, obbligo di Partita IVA, regime fiscale ordinario o forfettario
Come si calcola: la formula
imponibile = corrispettivo_lordo (commissioni OTA NON deducibili in cedolare) imposta = imponibile × 21% (o 26%) netto = imponibile − imposta
Esempio: incassi 20.000 € l'anno dal primo immobile, di cui 3.000 € di commissioni Airbnb già trattenute.
Imponibile cedolare = 20.000 € Imposta 21% = 4.200 € Netto incassato = 20.000 − 3.000 (Airbnb) − 4.200 (tasse) = 12.800 €
La ritenuta del 21% degli intermediari
Dal 2024 Airbnb, Booking.com e gli altri intermediari sono obbligati ad operare una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sui canoni che incassano per conto dell'host. La ritenuta viene poi scomputata in dichiarazione dei redditi:
- Se opti per la cedolare al 21%: la ritenuta coincide con l'imposta dovuta — di fatto non versi nulla in F24 (salvo conguagli)
- Se opti per la cedolare al 26%: paghi la differenza del 5% in F24
- Se opti per regime ordinario IRPEF: la ritenuta diventa acconto e l'imposta si calcola sul reddito complessivo
Quali importi entrano nell'imponibile cedolare
Sono soggetti a cedolare TUTTI i corrispettivi pagati dall'ospite, compresi:
- Canone di locazione (lordo, prima della commissione OTA)
- Servizi accessori: pulizia finale, biancheria, riscaldamento se forfettario
- Cauzione trattenuta in caso di danni (se non restituita)
NON entrano nell'imponibile:
- Tassa di soggiorno (è un tributo di passaggio per il Comune)
- Rimborsi per consumi documentati (utenze a consumo effettivo)
Cedolare vs IRPEF ordinaria: quando conviene
La cedolare al 21% conviene quasi sempre per chi ha un reddito complessivo annuo superiore a circa 28.000 € (scaglione IRPEF 35%). Sotto questa soglia o se hai molte spese deducibili (interessi mutuo, ristrutturazioni con bonus), conviene fare un calcolo puntuale: in alcuni casi il regime IRPEF ordinario con deduzione del 30% (immobile destinato a locazione breve, art. 26 TUIR) può risultare più conveniente.
Scadenze e modello F24
- 30 giugno — saldo cedolare anno precedente + 1ª rata acconto (40%)
- 30 novembre — 2ª rata acconto (60%)
I codici tributo da usare in F24 sono:
- 1840 — Cedolare secca acconto prima rata
- 1841 — Cedolare secca saldo
- 1842 — Cedolare secca acconto seconda rata
Domande frequenti
Quando si applica la cedolare secca al 21% e quando al 26%?
Dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023), la cedolare al 21% si applica solo al PRIMO immobile destinato a locazione breve. Dal secondo al quarto immobile l'aliquota sale al 26%. Oltre 4 immobili si esce dal regime di locazione breve e si configura attività imprenditoriale (Partita IVA obbligatoria).
Sull'imponibile cedolare devo dichiarare il lordo o il netto delle commissioni?
L'imponibile è il CORRISPETTIVO LORDO incassato dall'ospite, comprensivo delle commissioni trattenute da Airbnb o Booking. Tuttavia le commissioni OTA sono spese deducibili nel regime ordinario, ma NON in cedolare secca. Va dichiarato anche il corrispettivo per pulizie se richiesto separatamente.
Le piattaforme trattengono già un'imposta?
Sì. Dal 2024 Airbnb, Booking e altri intermediari trattengono una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sui canoni di affitti brevi che incassano per conto degli host. La trattenuta viene scomputata in dichiarazione: se hai optato per la cedolare al 21% sul primo immobile, di fatto coincide con l'imposta dovuta.
La tassa di soggiorno entra nel calcolo della cedolare?
No. La tassa di soggiorno è un tributo che incassi per conto del Comune e versi al Comune. Non costituisce reddito imponibile e va indicata separatamente sulla ricevuta emessa all'ospite.
Conviene la cedolare o l'IRPEF ordinaria?
Dipende dal tuo scaglione IRPEF e dalle spese deducibili. In linea di massima: per redditi medio-alti (>28k €) la cedolare al 21% conviene quasi sempre; per redditi bassi e con molte spese deducibili (es. ristrutturazioni, interessi mutuo) potrebbe convenire il regime ordinario. Fai sempre un calcolo o consulta un commercialista.
Come si versa la cedolare secca?
Con modello F24: acconto del 100% in due rate (40% entro 30 giugno + 60% entro 30 novembre) e saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo. I codici tributo sono 1840 (acconto), 1841 (saldo), 1842 (seconda rata acconto).
Posso optare per la cedolare se gestisco l'immobile come società?
No. La cedolare secca è riservata a persone fisiche al di fuori dell'esercizio di impresa, arti o professioni. Se hai aperto Partita IVA per gestire affitti brevi o se gestisci più di 4 immobili, non puoi accedere a questo regime.